Beanstandet ein Mieter beim Vermieter mit Fristsetzung einen Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung
(nachdem ergebnislos versucht wurde, die Wohnung trocken zu bekommen), reagiert der Vermieter
darauf aber nicht, beziehungsweise nicht ausreichend, so kann der Mieter fristlos kündigen.
Einer weiteren Mängelanzeige mit zusätzlicher Frist bedarf es nicht.
(Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 145/05)
Ein Vermieter kann mit seiner Forderung, die Miete "pro Quadratmeter" zu erhöhen, nicht durchdringen!
Entscheident ist, wie viel der Mieter insgesamt an Miete aufzubringen hat.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass erfahrungsgemäß eine Wohnung
"nie genau" so groß ist, wie im Erhöhungsschreiben angegeben.
(Az.: 1 LB 259/04)
Ist die Betriebskosten-Abrechnung eines Hausverwalters kompliziert, unverständlich
(weil mit Fachbegriffen gespickt) und verzichtet er zudem darauf, einzelne Positionen näher
zu erläutern, so muss der Mieter eine, sich aus der Abrechnung ergebene Nachzahlung nicht
leisten. Er kann das Geld so lange zurück halten, bis der Vermieter eine verständliche
Betriebskosten-Abrechnung vorlegt.
(Amtsgericht Dortmund, 107 C 8704/03)
Ist der Dachstuhl eines neu errichteten Einfamilienhauses "vollständig von Schimmelpilz befallen",
so genügt es im Regelfall nicht, wenn der Bauunternehmer eine "Sanierung" durchführt.
Der Dachstuhl muss neu hergestellt werden.
(Bundesgerichtshof, VII ZR 274/04)
Ist in einem Staffelmietvertrag individuell, also nicht per Formalklausel geregelt,
dass die Kündigung des Mietvertrages für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen sein soll,
so ist diese Vereinbarung nicht insgesamt unwirksam, sondern nur insoweit, als die
Dauer den 4-Jahres Zeitraum überschreitet. Der Mieter kann nicht zu einem beliebigen
Zeitpunkt das Mietverhältnis auflösen, sondern frühestens zum Ende des vierten Jahres
seit Vertragsschluss. Etwas anderes gilt für einen mehr als 4 Jahre dauernden
"formularmäßigen Kündigungsverzicht", weil der Mieter dadurch unangemessen
benachteiligt würde.
(BGH, VII ZR 257/04)
3.1 Eigenheimzulage: Neuregelung für Käufer und Bauherren ab 2004
Neuausrichtung der Eigenheimzulage ab 2004
Für Bauherren, die ab dem 1. Januar 2004 den Bauantrag für ein selbst genutztes Objekt stellen und Erwerber, die nach diesem Termin den notariellen Kaufvertrag für eine bestehende Wohnimmobilie abschließen, gelten neue Regelungen. Ausbauten und Erweiterungen werden ab 2004 nicht mehr gefördert.
Neue Bemessungsgrundlage und Förderbeträge
Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für selbst genutztes Wohneigentum zuzüglich den Anschaffungskosten für Grund und Boden. Bei Berechtigung erhalten Sie acht Jahre lang jeweils ein Prozent auf diese. Die Bemessungsgrundlage beträgt 125.000 EUR.
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen werden bis zum Ablauf des zweiten der Anschaffung folgenden Jahres in die Bemessungsgrundlage einbezogen (jedoch keine jährlich üblicherweise anfallenden Aufwendungen).
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall
Bei Kauf, Verkauf und Unterhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes oder Anwesens ist darauf zu achten, daß diese Liegenschaften unter dem Schutz des Gesetzes stehen.
Ein denkmalgeschütztes Gebäude erringt durch Verwaltungsakt oder kraft Gesetzes Denkmaleigenschaft. Dies sichert dem Verfügungsberechtigten eine Reihe von Vorteilen, bindet ihn aber auch an Auflagen.
Zu unterscheiden sind Einzeldenkmale und Denkmale im Ensemble. Bei einem Einzeldenkmal (Baudenkmal) kann aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, städtebaulichen, volkskundlichen oder technischen Gründen ein Erhaltungsinteresse bestehen. Gleiches gilt für das Ensemble; hierbei ist außerdem zu berücksichtigen, daß nicht nur die Reihung von Einzeldenkmalen, sondern auch ganze historische Stadt- und Ortskerne, Straßenzüge, Plätze und Gebäudegruppen, bei der nicht jede einzelne Anlage selbst Baudenkmal sein muß, als Ganzes ein Denkmal darstellen können.
Anforderungen aus dem Denkmalschutz ergeben sich in aller Regel für die Fassaden des Gebäudes; meist ist auch zu beachten, daß eine verträgliche Nutzung mit der Unterhaltung bzw. Bewirtschaftung des Hauses einhergeht. Dies betrifft besonders die Bewahrung des Grundrisses, der einzelnen Räume und das gesamte Erscheinungsbild des Gebäudes.
Fragen zum Denkmalschutz und zur Denkmalpflege beantworten die unteren Denkmalschutzbehörden bei den Stadt- und Kreisverwaltungen sowie die Landesämter für Denkmalpflege.
Denkmalschutzrelevante Regelungen resultieren aus:
Quelle: IEMB
A-B-C der Baufinanzierung
Grundlagen Vor jedem Eigentumserwerb, ob Neubau oder Erwerb aus dem Bestand, ist die Frage der Finanzierung sorgfältig zu klären. Durch die richtige Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine lässt sich deutlich Geld sparen. Wichtig ist, Angebote von mehreren Finanzierungsinstituten einzuholen und diese kritisch zu vergleichen.
Grundlage einer Finanzierungsplanung ist die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals sowie die möglichst genaue und vollständige Erfassung aller in Betracht zu ziehenden Kosten.
Kosten für Bau oder Kauf Ein wesentlicher Schritt besteht darin, sämtliche mit der Eigentumsmaßnahme verbundenen Kosten zu erfassen. Zu den Gesamtkosten zählen neben den eigentlichen Grundstückskosten (z.B. Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Herrichtungs- und Erschließungskosten) und Baukosten (z.B. Bauwerkskosten, Ausstattungskosten, Baunebenkosten) auch Kosten wie Umzugskosten, Mietkosten während der Bauzeit, erste Ölfüllung etc.
Finanzierungsbausteine Die Mehrzahl der Finanzierungen bei Bauvorhaben oder Eigentumsmaßnahmen setzt aus den folgenden Bausteinen zusammen:
Als optimal wird dabei ein Anteil von jeweils einem Drittel angesehen, dies hängt allerdings stark von den persönlichen Verhältnissen ab. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, umso niedriger fällt die laufende Belastung aus.
Eigenkapital
Das Eigenkapital setzt sich folgendermaßen zusammen:
Guthaben - Barmittel - Sparguthaben und Termingelder - Wertpapiervermögen - Bausparguthaben - Versicherungsguthaben (Rückkaufswert) - Sonstige Eigenmittel.
Wert des Grundstücks Ein vorhandenes Grundstück kann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden.
Eigenleistungen Eigenleistungen sind im Finanzierungsplan mit dem Betrag anzusetzen, der für eine entsprechende Unternehmensleistung zu entrichten wäre. (Weitere Informationen zu Eigenleistungen finden Sie im Informationsblatt „Kostengünstig Bauen“) Gerade für Familien mit niedrigem Einkommen, die sonst nur wenig Eigenkapital erbringen können, empfiehlt es sich, zunächst über mehrere Jahre hinweg regelmäßig Eigenkapital anzusparen, z.B. im Rahmen eines Bausparvertrages (Weitere Informationen im Infoblatt „Das Bausparen“). Wer vor dem Bau oder Kauf bereits mehrere Jahre neben der Miete regelmäßig Sparleistungen erbracht hat, wird leichter mit den zunächst hohen Belastungen nach Verwirklichung des Vorhabens zurechtkommen.
Hypotheken- und Grundschulddarlehen Ein wesentlicher Teil der Baufinanzierung wird in der Regel durch ein Hypotheken- und Grundschulddarlehen eines Kreditinstituts abgedeckt, das mit einer langfristigen Laufzeit getilgt wird. Die entsprechend niedrigen monatlichen Belastungen erlauben es einem Normalverdiener, die Finanzierung einer Maßnahme überhaupt durchzuführen. Als Darlehensgeber kommen in Betracht:
Das Darlehen wird durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch dinglich gesichert. Durch die Bestellung einer Grundschuld wird erreicht, dass das belastete Grundstück dem aus der Grundschuld Berechtigten für eine bestimmte Geldsumme haftet.
Man unterscheidet erststellig und zweitstellig oder nachrangig gesicherte Darlehen. Erststellige Darlehen werden im Allgemeinen bis zur Höhe von ca. 60 % des Beleihungswertes vergeben, zweitstellige Darlehen bis zu 80 %. Diese sind jedoch etwas teurer als die erststelligen Kredite. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen auch im zweitstelligen Beleihungsraum ohne Zinsaufschlag. Der Beleihungswert wird auf der Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt.
Nachrangig gesicherte Darlehen können auch mit einer Bürgschaft eines öffentlich-rechtlichen Instituts zusätzlich abgesichert werden. Die Zinsen entsprechen dann denen einer erststelligen Hypothek. Dazu kommt allerdings eine Bürgschaftsgebühr. Bürgschaften können bei dem vom jeweiligen Land bestimmten Institut, in der Regel das Landesförderinstitut, beantragt werden.
Darlehen mit festem und variablem Zins Bei der Auswahl des Darlehens sind die wichtigsten Merkmale der Zins, die Dauer der Zinsfestschreibung und das Disagio. Nur im Ausnahmefall ist der Zins für die gesamte Laufzeit des Kredits festgeschrieben.
Zinsfestlegungen für 5 bis 10 Jahre führen zu überschaubaren Belastungen während eines langen Zeitraumes. Dies ist besonders für Haushalte, bei denen die Belastung einen großen Anteil am verfügbaren Einkommen ausmacht, ein großer Vorteil. Allerdings sind die Zinsen in der Regel bei längerer Bindungsfrist höher.
Sondertilgungen sind während der Zeit der Zinsfestschreibung, ohne besondere Vereinbarung im Darlehensvertrag, nur möglich, wenn Vorfälligkeitsentschädigungen in Kauf genommen werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist um so höher, je größer die Differenz zwischen dem geschuldeten Darlehenszins und dem am Kapitalmarkt für die Restlaufzeit erzielbaren Anlagezins ist.
Zum Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist wird über den Zinssatz neu verhandelt. Dann kann auch unter Einhaltung einer Frist von in der Regel einem Monat das Kreditinstitute gewechselt werden, wenn andere günstigere Konditionen bieten. Über die bei einer Umschuldung anfallenden Kosten, z.B. durch eine neue Grundschuldbestellung, sollte sich der Darlehensnehmer rechtzeitig informieren.
Sparkassen und Banken vergeben auch Darlehen mit variablem Zinssatz. Dieser wird der jeweiligen Entwicklung des Kapitalmarktzinses angepasst. In dem Kreditvertrag sollte vereinbart werden, wann und in welchem Ausmaß diese Anpassungen vorzunehmen sind. Darlehen mit variablem Zins können ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgt werden. Die Entscheidung, den Kreditbedarf teilweise mit variablen Zinsen zu decken, ist abhängig von den persönlichen Umständen.
Disagio Bis 1995 war es auch bei selbstgenutztem Wohneigentum steuerlich vorteilhaft, bei der erstmaligen Darlehensaufnahme ein Disagio zu vereinbaren. Diese steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind entfallen. Eine Disagiofinanzierung sollte grundsätzlich nur bei vermietetem Wohneigentum eingesetzt werden.
Bereitstellungszinsen Wenn ein Kreditinstitut eine Darlehenszusage gibt, dann verpflichtet es sich, die zugesagten Geldmittel bereitzuhalten. Für die Zeit zwischen Darlehenszusage und Überweisung des Geldes an den Darlehensnehmer (Bereitstellungszeit) verlangt das Kreditinstitut u. U. eine Entschädigung. Über diese Bereitstellungszinsen kann man jedoch mit der Bank verhandeln, insbesondere über die Fristen, in denen noch keine Bereitstellungszinsen erhoben werden. Der Darlehensnehmer kann also viel Geld sparen, wenn er den Finanzierungsplan mit seinen Zahlungsterminen abstimmt.
Die Bausparfinanzierung Das Bausparen gehört zu den wichtigsten Finanzierungsbausteinen. Das Grundkonzept des Bausparens besteht aus einer längerfristigen Ansparphase mit regelmäßigen Raten, durch die ein Anrecht auf ein niedrig verzinstes Bauspardarlehens erworben wird. Für das Bauspardarlehen wird zudem in der Regel nur eine nachrangige Absicherung im Grundbuch eingetragen.
Finanzierung aus einer Hand Die meisten Kreditinstitute bieten heute „Finanzierungspakete“ oder eine „Gesamtfinanzierung aus einer Hand“ an. Dies erspart dem Darlehensnehmer viele Wege und Aufwand bei der Finanzierung.
Einen Überblick über die aktuellen Konditionen kann das Internet zu verschaffen. Kostenpflichtige Informationen über Zinsen erhalten Sie auch von der Stiftung Warentest.
Sie sollten jedoch sicherstellen, dass die Darlehensangebote marktgerecht sind, indem Sie Kreditangebote bei mehreren Instituten einholen. Wesentliche Kriterien beim Vergleich der Finanzierungskonditionen sind:
Ein guter Informationsstand verbessert die Verhandlungsposition. Jedoch nimmt niemand dem Kunden die Verantwortung für die richtige Wahl zwischen den Finanzierungsangeboten ab.
Tragbare Belastung Die vertretbare Verschuldung hängt von der dauerhaft tragbaren Belastung ab. Die Tragbarkeit ist wesentlich von dem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen bestimmt. Neben der aus dem Hauserwerb resultierenden Belastung muss der laufende Lebensunterhalt aus dem Nettoeinkommen bestritten werden, und es sollte auch noch ein gewisser Spielraum für die Bildung von Rücklagen für nicht vorhergesehene Ausgaben vorhanden sein.
Dies bedeutet, dass Einkünfte, mit denen nicht auf Dauer gerechnet werden kann, außer Betracht gelassen werden sollten.
Für die meisten Eigenheiminteressenten gilt der Grundsatz: Lieber eine langsamere Entschuldung in Kauf nehmen, als das Vorhaben an einer zu hohen, nicht mehr tragbaren laufenden Belastung scheitern lassen.
Ermittlung der laufenden Belastung Die mit dem Hauserwerb zusammenhängende Belastung setzt sich zusammen aus dem Kapitaldienst und den Bewirtschaftungskosten.
Kapitaldienst: Die Summe aus Zinsen und Tilgung für die Bedienung der aufgenommenen Darlehen ergeben den zu leistenden Kapitaldienst.
Bewirtschaftungskosten: Zu ihnen zählen u.a. die – gegenüber der Mietwohnung meist höheren – Heizkosten, Stromkosten, die kommunalen Gebühren für Wasser- und Abwasser, die Müllabfuhr und die Straßenreinigung, die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Instandhaltungskosten (-rücklage), die Kosten der Gartenpflege und der Schornsteinreinigung.
Hiervon abzuziehen sind gegebenenfalls die Eigenheimzulage sowie Aufwendungshilfen, die im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung gewährt werden.
Aus verschiedenen Gründen kann die Belastung in den nächsten Jahren steigen. Es ist daher ratsam – über die Anfangsbelastung hinaus – die Belastung durch die Baufinanzierung für die kommenden Jahre möglichst realistisch abzuschätzen.
Die Auswirkungen von Zinsänderungen auf die monatliche Belastung können erheblich sein. Belastungssteigerungen sind dann nicht gefährlich, wenn auch mit entsprechenden Steigerungen des Nettoeinkommens gerechnet werden kann.
Staatliche Hilfen Der Staat hilft dem Bauherren z. B. in der Vorsparphase beim Bausparen durch die Wohnungsbauprämie, bei der Finanzierung des Vorhabens mit der Eigenheimzulage und den Mitteln des sozialen Wohnungsbaues.
Wichtig zu wissen ist dabei, dass nur auf die Leistungen im Rahmen der Bausparförderung und auf die Eigenheimzulage ein gesetzlicher Rechtsanspruch besteht, während mit den Hilfen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus nicht mit absoluter Sicherheit gerechnet werden kann.
Berücksichtigung der Eigenheimzulage in der Finanzierung Seit Anfang 1996 wird für den Neubau sowie den Erwerb von Gebrauchtobjekten und von Anteilen an eigentumsorientierten Genossenschaften die Eigenheimzulage gewährt. Die Eigenheimzulage bietet besonders für Familien mit Kindern eine sehr wirksame Entlastung. Für den Einbau der Eigenheimzulage in die Baufinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Senkung der Belastung Die Eigenheimzulage ist auf 8 Jahre begrenzt. Um die Belastung mit Hilfe der Eigenheimzulage über einen längeren Zeitraum zu senken, kann die Entlastung durch die Eigenheimzulage zeitlich gestreckt werden. Eine solche Streckung lässt sich erreichen, indem ein Teil der Eigenheimzulage auf einem gesonderten Konto angespart und dieser nach dem 8. Jahr zur Senkung der Belastung genutzt wird.
Eigenkapitalersatzdarlehen Die Eigenheimzulage kann auch genutzt werden, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Viele Kreditinstitute sind bereit, ein Eigenkapitalersatzdarlehen als zeitlich begrenzten Ersatz für einen Teil des üblichen Eigenkapitals anzuerkennen, wenn dieses Darlehen in 8 Jahren aus der Eigenheimzulage zurückgeführt wird.
Sondertilgungen In vielen Fällen haben Eigentumsinteressenten allerdings auch eine hohe Belastungsfähigkeit und sind an einer schnellen Tilgung der Fremdmittel interessiert. Die Eigenheimzulage kann für Sondertilgungen verwandt werden, wenn diese zu Beginn der Finanzierung vereinbart sind.
Zahlungsschwierigkeiten Sollten später trotz aller Vorsicht Zahlungsschwierigkeiten auftreten, so sollten Sie diese nicht durch zusätzliche Verschuldung über Konsumentenkredite decken, sondern sich frühzeitig mit Ihren Kreditgebern in Verbindung setzen. Diese haben zumeist die Möglichkeit, vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten zu überbrücken, zum Teil durch Tilgungs- und Zinsaussetzungen oder in Ausnahmefällen auch durch Zinsherabsetzungen
Die Mietnebenkosten
Der Umfang der Neben- bzw. Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter "umlegen" darf, sind in der Anlage 3, § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung festgelegt. Demnach darf der Vermieter dem Mieter folgende 17 Nebenkosten in Rechnung stellen:
Mit dem neuen Mietgesetz ändern sich die Verjährungsfristen für die Nebenkostenabrechnung. Bisher konnte der Vermieter noch bis zum Ende des vierten Jahres ab Fälligkeit seiner Forderung eine Nachzahlung verlangen. Nun müssen die Nebenkosten bis spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode - die in der Regel mit dem Kalenderjahr übereinstimmt - abgerechnet sein.
Achten Sie darauf, dass die Belege alle auf Ihren Namen, also den Namen des Vermieters, ausgestellt sind. Bei Einsicht in die Belege (von dieser Möglichkeit machen Mieter und deren Anwälte immer häufiger Gebrauch!) wird immer wieder festgestellt, dass ein Grossteil der Nebenkostenabrechnungen einen anderen Namen als den des Vermieters trägt. Diese Nebenkostenabrechnungen gelten in einem Rechtsstreit als nicht nachvollziehbar und sind somit nicht zu bezahlen.
Prüfen Sie, ob eigene Wirtschaftseinheiten gebildet wurden oder mehrere Häuser, die in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zusammengefasst wurden. Eine Nebenkostenabrechnung, die über rechtlich nicht zusammengehörende Objekte erstellt wurde, ist fehlerhaft.
Prüfen Sie, ob Sie den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel/Verteilerschlüssel der Abrechnung zugrundegelegt und bei den einzelnen Kostenarten auch zutreffend angewandt haben. Hier werden vor allem bei Eigentumswohnungen häufig Fehler gemacht. Der Grund: Die Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung gehen auf Tausendstel. Die mietvertraglichen Abrechnungsgrössen sind entweder die Wohnfläche oder die Anzahl der Personen. Eine Abrechnung nach Tausendstel ist mit den Wohnungsmietern nicht vereinbart worden. Aus diesem Grund sind hier viele Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft, soweit sie die Abrechnung gegenüber dem Mieter betreffen.
Bei den Hausmeisterkosten überprüfen Sie, welche Arbeiten der Hausmeister wirklich ausgeführt hat. Hier werden die meisten Fehler gemacht, weil viele Hausmeister erhebliche Teile der Hausverwaltung übernehmen. Die Hausmeisterkosten sind in diesem Bereich dann nicht (generell nicht!) umlagefähig.
Sie müssen auch bezüglich der einzelnen Objekte zuordnungsfähig sein. Es reicht nicht aus, dass einfach die gesamten Kosten des Hausmeisters umgelegt werden, wenn der Hausmeister beispielsweise bei Kleinreparaturen, bei Wohnungsabnahmen und -abgaben oder sonst in Vertretung des Vermieters tätig wird.
Es gilt hier eine „Faustregel“: Je weiter der Eigentümer vom Objekt entfernt ist, desto mehr Tätigkeiten übernimmt der Verwalter für den Eigentümer und desto wahrscheinlicher ist es, dass die Hausmeisterrechnungen fehlerhaft sind.
Seit nunmehr als 20 Jahren schreibt die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten vor. Die Erfahrung zeigt, dass es zehn Fehlergruppen gibt, wenn Sie als Vermieter oder die von Ihnen beauftrage Abrechnungsfirma nicht mit der erforderlichen Sorgfalt an die Abrechnung herangehen.
Überblick der 10 Fehlergruppen:
1. Formelle Anforderungen nicht erfüllt Die Rechtsprechung hat einige formale Kriterien entwickelt, die erfüllt sein müssen, bevor eine inhaltliche Prüfung der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten erfolgen kann (BGH Urteil vom 23.11.81 VIII ZR 298/80). So müssen die Namen von Vermieter/Verwalter und Mieter angegeben sein, im Idealfall mit einem Zusatz wie „2. OG links“. Letztere Bezeichnung allein reicht jedenfalls nicht. Der Name der Abrechnungsfirma soll genannt sein, meist wird auch eine interne Nummer angegeben. Wichtig ist in jedem Fall der Abrechnungszeitraum: Zu unterscheiden ist zwischen dem objektbezogenen Zeitraum von 12 Monaten und dem individuellen Zeitraum für diese Nutzeinheit, der bei einem Nutzerwechsel kürzer sein kann. Die Gesamtkosten müssen aufgeführt werden, wobei für die Brennstoffkosten Mengen und Bezugsdaten genannt sein sollten. Bei den übrigen Heizkosten wie Betriebsstrom und Wartung kann zwar nach neuerer Rechtsprechung gerade bei mehreren Einzelpositionen auf die einzelnen Rechnungsdaten verzichtet werden (BVerfG Beschluss vom 3.12.1993).
In der Regel fallen diese Kosten im Abrechnungszeitraum aber nur einmal an, so dass diese Angaben nicht fehlen sollten. Dann muss eine Verteilung in verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Kosten nach dem Verteilerschlüssel erfolgen - mit Angabe der daraus resultierenden Beträge und Kosten für die einzelne Nutzeinheit. Bei einer Nutzergruppenabrechnung muss dem die Vorverteilung auf die einzelnen Nutzergruppen vorangehen und erkennbar sein, welcher Nutzergruppe diese Einheit zugeordnet ist.
Die für Heizkosten geleisteten Vorauszahlungen sind zu berücksichtigen. Wird nach dem Vertrag nur eine Vorauszahlung für alle Betriebskosten geschuldet, kann diese natürlich nach Auflistung der übrigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Bei einer separaten Heizkostenabrechnung empfiehlt es sich, die Vorauszahlungen zumindest anteilig zu berücksichtigen. Eine Unterschrift wird, wenn die Abrechnungen per EDV ausgestellt werden, nicht gefordert. In der Regel wird der Vermieter seiner Abrechnung ohnehin ein Anschreiben hinzufügen, das seine Unterschrift trägt. Natürlich darf per Saldo nicht das Abrechnungsergebnis fehlen.
2. Falsche Grunddaten Die Heizkostenabrechnung ist das Produkt von Werten, die einerseits vom Hauseigentümer, Verwalter oder Vermieter geliefert werden, andererseits von der Abrechnungsfirma. Diese liefert in aller Regel zu Beginn der Vertragsbeziehung eine Art Grunddatenblatt, in welchem die technischen Voraussetzungen festgehalten sind, von denen bei der Abrechnung ausgegangen wird.
Bestandteile sind: die einzelnen Nutzeinheiten mit Größe, Name des Nutzers etc. in einer bestimmten Reihenfolge (in der Regel von unten nach oben und jeweils im Uhrzeigersinn) sowie ein technisches Grunddatenblatt, auf welchem die Verbrauchserfassungsgeräte den Nutzern zugeordnet und die weiteren Daten, wie Heizkörpermasse, festgehalten sind.
Ersteres sollte der Gebäudeeigentümer genau überprüfen, da es auf seinen Angaben beruht. Entscheidend ist die Reihenfolge der Wohnungen und deren Größe. Dabei sind alle beheizten und beheizbaren Räume mit der jeweiligen Grundfläche zu addieren, unabhängig davon, ob sich im Raum Heizkörper oder eine Entnahmestelle für Warmwasser befinden. Während Abstellkammern oder beheizbare Räume wie Hobbyräume mit zu berücksichtigen sind, haben Balkone und Terrassen aussen vor zu bleiben, da sie nicht beheizt werden. Wenn in einer Abrechnung bei den Heizkosten dieselbe Fläche erscheint wie bei den übrigen Betriebskosten, ist dies nur dann korrekt, wenn nur beheizbare Flächen zu Wohnung gehören.
Die korrekte Zuordnung der Verbrauchserfassungsgeräte ist in der Praxis schon an Verwechslungen gescheitert, was dann häufig der Fall sein kann, wenn sich Messgeräte, wie Wärmezähler, ausserhalb der Nutzeinheit befinden. Bei den an den Heizkörpern montierten Heizkostenverteilern sollte der Umrechnungsfaktor bei gleichen Heizkörpern identisch sein und auch die Raumbezeichnung nachvollzogen werden können.
3. Fehlende oder fehlerhafte Nutzergruppen Wenn in einem Gebäude unterschiedliche Messsysteme für Wärme vorhanden sind, schreibt die Heizkostenverordnung zwingend eine Trennung in Nutzergruppen vor. Dazu müssen die Verbrauchswerte der mit identischen Messausstattungen versehenen Nutzer vorab mit Wärmezählern erfasst werden.
Gleichzeitig wird dem Gebäudeeigentümer die Möglichkeit eingeräumt, auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten eine Trennung durchzuführen. Befinden sich also in einem Gebäude Geschäfte, Büros und Wohnungen, liegen 3 verschiedene Nutzungsarten vor. Nach dem Wortlaut der Vorschrift kann der Eigentümer in diesem Fall 3 Nutzergruppen bilden, deren Verbrauch vorab erfasst wird (LG Berlin Urteil vom 6.4.90 GE 90, 1035).
Hier ist man nicht nur in der Rechtsprechung einen Schritt weiter gegangen und sieht eine Verpflichtung des Gebäudeeigentümers zur Vorerfassung, räumt ihm also kein Ermessen ein. Das wird mit dem unterschiedlichen Wärmebedarf begründet, der in solchen Fällen vorhanden ist.
In der Praxis ist das gerade im älteren Baubestand mit Schwierigkeiten verbunden, wenn es anhand der Leitungsführung technisch nicht oder nur mit nicht mehr vertretbarem Kostenaufwand möglich ist. Daher empfiehlt es sich bei der Planung der Heizanlage, von Anfang an einen Fachmann hinzuzuziehen, der nicht nur mit der technischen Seite der Problematik vertraut ist bzw. schon im Vorfeld eine Fachfirma für die Erstellung von Heizkostenabrechnungen einzuschalten.
Kommen unterschiedliche Heiz- und Messsysteme in einer Nutzeinheit zusammen, ist darauf zu achten, dass die Grundfläche beim Festkostenanteil richtig angegeben wird, also nicht etwa doppelt erscheint. Im Idealfall verfügen einzelne Räume über eine Fussbodenheizung (z.B. Wohnräume), während in anderen (z.B. Küche, Bad) Heizkörper vorhanden sind. Dann lassen sich die anteiligen Flächen relativ problemlos den Nutzergruppen zuordnen.
Befinden sich in den Räumen unterschiedliche Heizsysteme, sollten die Flächen im Objekt einheitlich gewichtet werden. Denn auch bei der Vorverteilung kann eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten erfolgen, wobei der verbrauchsabhängige Anteil mindestens 50% betragen muss. Es ist aber auch zulässig, die Vorverteilung ausschliesslich, also zu 100%, nach Verbrauch vorzunehmen.
Letzteres dürfte sich gerade dann empfehlen, wenn beispielsweise eine Trennung in Alt- und Neubau erfolgt, es sich also um getrennte Gebäude handelt oder die Aufteilung der Grundflächen mit Schwierigkeiten verbunden wäre. In der Abrechnung sind die Gesamtkosten der einzelnen Nutzergruppen zunächst zu ermitteln und erst dann die Unterverteilung innerhalb der Nutzergruppen vorzunehmen.
Fehlerbeispiel: Erscheint in einer Abrechnung in verschiedenen Nutzergruppen derselbe Betrag für Preis pro Einheit bei den Grundkosten, wurden vorab der Grundkostenanteil nach der Gesamtfläche und lediglich die Verbrauchskosten nach Nutzergruppen verteilt. Das steht eindeutig im Widerspruch zur Heizkostenverordnung.
4. Falsche oder fehlende Ablesewerte Die im Objekt vorhandenen Messausstattungen werden jährlich einmal abgelesen. Hinzu kommt, dass der Verordnungsgeber bei Nutzerwechsel eine Zwischenablesung vorschriebt, die nur in Ausnahmefällen unterbleiben kann. Die Jahresablesung ist rechtzeitig, also 10 - 14 Tage vorher anzukündigen, wobei irgendein Aushang an einer Stelle im Haus nicht als ausreichend angesehen wird. Er sollte höchstens zusätzlich erfolgen. Die Fachfirmen informieren am besten auch den Gebäudeeigentümer über den Termin, weil nur er wissen kann, ob beispielsweise eine Wohnung leer steht. In solchen Fällen ist die Gefahr gross, dass bei der Abrechnung eine Schätzung erfolgt, ohne dass die Voraussetzungen hierfür gegeben waren.
Bei der Ablesung der geeichten Geräte sind neben den Verbrauchswerten auch die Einheiten zu vermerken. Es ist ein gewaltiger Unterschied, ob ein Gerät Kilowattstunden oder Megawattstunden zählt, genauso wie die fehlende oder falsche Kommastelle. Hin und wieder wurden zwar Geräte ausgetauscht, sie sind aber auf dem vorgedruckten Ablesebeleg noch nicht berücksichtigt. Bei den Heizkostenverteilern haben sich mittlerweile die elektronischen Geräte durchgesetzt, bei denen die Ablesung über das Display problemlos erfolgen kann. Bei den Geräten nach dem Verdunstungsprinzip sind die verschiedenen Skalen, möglicherweise die noch vorhandenen Vorjahresampullen sowie Farben der Flüssigkeit zu beachten, die auch noch aus dem Vorjahr stammen können. Hier kann die Ablesung grundsätzlich nur bei geöffnetem Gerät erfolgen, so dass die vielfach empfohlene Eigenkontrolle vor der Ablesung nur zu einem Näherungswert führen kann. Elektronische Ablesegeräte, die den Flüssigkeitspegel messen, sind störanfällig. Hier sollte der Wert durch eine zweite Messung überprüft werden.
Grundsätzlich erhält der Mieter eine Durchschrift des Beleges, auch wenn er aus irgendwelchen Gründen keine Unterschrift leisten wollte. Letzter wird ohnehin keine direkte Beweisfunktion eingeräumt. Gerichte geben bei einem Streit um die Richtigkeit der Werte eher von einer Umkehr der Beweislast aus, wenn Belege mit der Unterschrift bestätigt wurden.
Die Heizkostenverordnung sieht zwar die Möglichkeit einer Schätzung bei Geräteausfall oder anderen zwingenden Gründen vor. Bei fehlender Ablesemöglichkeit kommt es aber zunächst darauf an, dass der Nutzer ordnungsgemäß benachrichtigt wurde und auch noch ein Versuch unternommen wurde, an einem zweiten Termin eine Nachablesung durchzuführen. Erst wenn das gescheitert ist, können Gesamtverbrauch und Verbrauch einzelner Geräte auf Basis der Vorjahre oder anderer vergleichbarer Räume geschätzt werden. Diese Schätzung muss in der Abrechnung als solche ausgewiesen werden, damit sie nachvollziehbar ist.
Genauso ist eine Schätzung aus dem Vorjahr zu berücksichtigen, was bei fortlaufenden Zählwerken in der Regel unproblematisch ist, da der Schätzwert praktisch der Vorjahreswert ist und in der laufenden Periode der Wert auch null sein kann (natürlich nicht negativ). Bei den Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip kann der Zweijahreswert nicht einfach ausser acht gelassen werden und ohne Rücksicht auf das Zweijahresergebnis erneut geschätzt werden, wenn kein nachträglicher Ampullentausch durchgeführt wurde. Bei den elektronischen Geräten wird der Wert oft gespeichert. Die Zählung beginnt mit dem Stichtag von neuem, so dass hier keine weiteren Probleme entstehen sollten.
Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nach den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden:
Grundsteuer: Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Post zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
Wascheinrichtungen: Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt "Wohnfläche" als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.
